Jak legalnie zmniejszyć podatek od najmu w 2025 roku

Wynajem mieszkania to dla wielu osób stabilne źródło dochodu. Jednak wraz z przychodami pojawia się też obowiązek rozliczenia podatku. W 2025 roku nadal można zrobić to w pełni legalnie i w sposób korzystny dla portfela – wystarczy dobrze dobrać formę opodatkowania i sposób prowadzenia działalności.

Ryczałt od najmu prywatnego – prosto, ale bez kosztów

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, bez zakładania firmy, obowiązuje Cię ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki są dwie:

• 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad ten limit.

To prosty sposób, ale ma jeden minus – nie możesz odliczyć żadnych kosztów, takich jak remonty, opłaty za zarządzanie lokalem czy inne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. Płacisz podatek od całości przychodu, niezależnie od tego, ile realnie zarobiłeś.

Najem w ramach działalności – więcej formalności, więcej możliwości

Druga opcja to prowadzenie najmu w ramach działalności gospodarczej lub przez spółkę z o.o. Wtedy zamiast ryczałtu możesz rozliczać podatek od dochodu, czyli od przychodu pomniejszonego o koszty. Do kosztów zaliczysz między innymi:

• remonty i wyposażenie mieszkania,
• opłaty za zarządzanie nieruchomością,
• swoje wynagrodzenie w spółce,
• inne wydatki powiązane z utrzymaniem lokalu.

W praktyce może się okazać, że mimo wyższej stawki podatku, realne obciążenie jest niższe, bo podstawa opodatkowania jest mniejsza.

Spółka z o.o. i estoński CIT – jak to działa?

Jeżeli zdecydujesz się prowadzić najem przez spółkę z o.o., warto rozważyć tzw. estoński CIT. To system, w którym podatek płacisz dopiero przy wypłacie zysków, a nie na bieżąco. Dla wielu inwestorów to duże ułatwienie w utrzymaniu płynności finansowej. Trzeba jednak pamiętać o tzw. podwójnym opodatkowaniu (najpierw na poziomie spółki, później przy wypłacie dywidendy), więc taka forma ma sens dopiero przy większej skali działalności.

Uwaga na VAT i limit przychodów

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, pamiętaj o limicie zwolnienia z VAT, który od 2025 roku wynosi 240 000 zł rocznie. Po jego przekroczeniu będziesz musiał naliczać VAT od czynszu, co może zmniejszyć Twoją rentowność – szczególnie wtedy, gdy wynajmujesz osobom prywatnym, które nie odliczają tego podatku.

Jak podjąć decyzję?

Nie ma jednej idealnej formy opodatkowania. Dla jednych prostszy będzie ryczałt, dla innych – działalność gospodarcza lub spółka. Kluczowe jest, by policzyć wszystkie koszty i uwzględnić także przyszłe plany inwestycyjne. Jeżeli chcesz sprawdzić, która forma rozliczenia najmu będzie dla Ciebie najbardziej opłacalna w 2025 roku, skontaktuj się z prawnikiem lub doradcą podatkowym. Odpowiednio dobrana struktura prawno-podatkowa pozwoli Ci nie tylko zmniejszyć obciążenia, ale też uniknąć ryzyka w razie kontroli.